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Un diagnostic immobilier obligatoire à la vente

Obligatoire en France depuis 2007 suivant une directive européenne de 2002, le diagnostic de performance énergétique a, depuis lors, évolué à plusieurs reprises.

La nouvelle mouture, applicable depuis le 1er juillet 2021, entend rendre plus lisible aux acquéreurs et locataires ce document important, qui estime la consommation d'énergie de l'appartement autant que ses émissions de gaz à effet de serre.

Le gouvernement a également acté que les passoires thermiques (notées E, F ou G) seront progressivement considérées comme des logements non-décents, rendant compliqué voire impossible la mise en location.

 

En montagne, la crainte que les biens soient systématiquement mal notés était grande étant donné les specificités climatiques des massifs. Ce sera le cas... mais en partie seulement, certains dispositifs permettant de ne pas complètement pénaliser les logements de montagne qui, sur le fond, auront toujours besoin de plus d'énergie pour chauffer un logement qu'un bien équivalent situé dans une zone climatique plus favorable.

 

A travers cet article, découvrez les nouveautés concernant ce DPE, les éléments le composant et les implications d'un "mauvais" DPE.

 

Le Nouveau DPE

L'objectif premier de ce nouveau document est d'estimer "la "valeur verte" du logement, d'estimer ses charges énergétiques et de recommander des travaux permettant de l'améliorer" d'après le ministère de la transition écologique.

Pour cela, une refonte a été entreprise en 2019 pour le rendre plus cohérent, plus fiable, plus complet et plus lisible. En un mot: plus utile !

Les anciens DPE resteront valables jusqu'en 2025, mais il est recommandé d'obtenir, en cas de vente, un nouveau DPE, qui revoit complètement les données pour un calcul plus précis.

 

La méthode de calcul

A partir des données recueillies auprès d'un professionnel indépendant (le diagnostiqueur), le DPE prend en compte 5 postes de consommation:

• chauffage
• production d'eau chaude sanitaire
• climatisation
• éclairage 
• fonctionnement auxiliaire (VMC par exemple)

Le diagnotiqueur recueille les informations avant et durant sa visite et les complète avec des informations obtenues notamment auprès du syndic de copropriété pour les travaux d'isolation communs. Lorsqu'une information ne peut être ni vérifiée, ni appuyée par des preuves concrètes, c'est la donnée la plus désavantageuse qui sera utilisée (ou la valeur la plus désavantageuse de la période de construction).
 

Une formule de calcul unique permet de déterminer la consommation énergétique (kilowattheure d'énergie primaire par m² par an) et les gaz à effet de serre (kilogramme équivalent de CO2 par m² par an) afin de fournir une étiquerre composée d'une lettre, allant de "A" pour les moins énergivores ou les plus écologiques à "G" pour les plus énergivores ou moins vertueux pour la planète. Attention, cette étiquette reprend la plus mauvaise des deux données, qu'elle soit en énergie primaire ou en CO2. Ainsi, si un logement est assez bien isolé mais émet beaucoup de CO2 (par exemple à cause d'une chaudière au fioul), celui-ci pourra avoir une étiquette énergie plus défavorable qu'un logement moins bien isolé mais qui serait mieux noté en termes d'émission de CO2 !

 

LE contenu

• L'étiquette énergie

L'étiquette énergie est donc l'un des éléments principaux du DPE. Elle permet, d'un seul coup d'oeil, d'estimer la performance énergétique et d'émission de gaz à effet de serre d'un logement. Attention, comme indiqué plus haut, une mauvaise note peut refléter autant un bâtiment assez bien isolé mais souffrant d'un moyen de production d'énergie polluant, qu'un bâtiment mal isolé mais dont les rejets de CO2 sont faibles.

• Estimatif des dépenses

Nouveauté également, la présence d'un estimatif de la facture annuelle des coûts de production d'énergie, basée sur des prix de références d'une année donnée. La fourchette de prix permettra à l'acquéreur ou au locataire d'estimer ses dépenses de chauffages, d'électricité et production d'eau chaude notamment. Cette information très concrète doit impérativement apparaître sur les publicités des agences immobilières.

Avec l'augmentation importante des coûts de l'énergie ces derniers mois, il est important de prendre cette fourchette avec des pincettes en gardant bien à l'esprit que l'indice de prix sur lequel elle se base n'est plus d'actualité.

 

• Schéma des déperditions de chaleur

Un schéma indiquant d'un seul coup d'oeil où se situent les déperditions de chaleur est présenté dans chaque DPE. Y apparaîssent les taux de déperdition de chaleur de la toiture (ou du plafond), du mur, du pancher bas, des ponts thermiques, les portes et fenêtres, la ventilation. Généralement, dans nos logements de montagne, les déperditions principales se situent au niveau des murs et fenêtres (ces dernières étant certes à double vitrage mais datant des années 1970/1980), au niveau de la VMC (à simple flux, non hygroréglable), mais aussi aux ponts thermiques, du fait de la présence de balcon en béton, matériau conducteur qui "amène" le froid dans les appartements.

 

• La performance d'isolation

Cet indicateur permet de visualiser immédiatement si l'isolation globale est jugée insuffisante, moyenne, bonne, ou très bonne. Attention, ce n'est qu'un indicateur: une bonne isolation n'empêche pas des consommations énergétiques importantes, notamment liées à la production d'eau chaude ; une bonne isolation n'empêche pas d'obtenir, in fine, une étiquette dégradée.

Une vue d'ensemble de chaque "face" du bien (murs, plancher, toiture, portes et fenêtres) permet aussi de mieux apprécier la qualité d'isolation du bâti et les déperditions de chaleur.

• Le confort d'été

Calculé pour indiquer le confort du bâtiment face à la chaleur estivale, cet indicateur ne prend pas en compte les équipements de climatisation, jugés trop énergivores, Il indique quel niveau de confort vous obtiendrez en été, en mentionnant aussi bien les éléments positifs que les éléments négatifs.

 

• Les recommandations d'amélioration de la performance

Afin de vous permettre de mieux sélectionner les potentiels travaux à réaliser dans le logement, le DPE comporte des recommandations de travaux et les effets estimés sur votre étiquette énergie. Ces éléments sont donnés à titre informatif mais ne sont pas opposables. Une fourchette budgétaire est également fournie afin de permettre à l'acquéreur potentiel de mieux mesurer l'ampleur financières des travaux à effectuer.

 

• Autres éléments du dpe:

Les informations sur le système de ventilation en place apparaîssent également sur le DPE. En effet, une ventilation mécanique double flux (dans laquelle l'air extrait "réchauffe" par convection l'air entrant, plus frais) permet un confort bien supérieur à une ventilation naturelle par exemple.

Plus largement, le DPE rappelle également quels équipements vous disposez.

Si le logement dispose d'un ou plusieurs systèmes de production d'énergie renouvelable, comme une pompe à chaleur, des panneaux solaires ou un système de chauffage au bois, ils seront également mentionnés ici.

 

Des conseils généraux permettant de diminuer sa consommation énergétique sont également mentionnés à titre de rappel.

 

Enfin, un tableau récapitulatif des dépenses estimés selon chaque poste permet de mieux comprendre où les dépenses d'énergie coûtent le plus cher.

 

 

 

Valeur du DPE

Auparavant, le DPE était en partie établit sur factures, système qui laissait place à une certaine "flexibilité", parfois utilisée à mauvais escient lorsque certains propriétaires de résidences secondaires indiquait occuper beaucoup leur bien pour "lisser" leur grosse facture d'électricité sur une période plus longue.

Basée sur des éléments concrets, vérifiables, bien souvent pris en photo par les diagnostiqueurs en cas de contrôle, le DPE devient opposable, comme la plupart des autres diagnostics. Ainsi, si les données s'avèrent complètement erronées, un acquéreur pourrait se retourner contre le diagnostiqueur.

Les scénarios de travaux, en revanche, ont une valeur purement informative, d'où la nécessité de compléter ces éléments par la visite d'un entrepreneur certifié par exemple.

 

Les spécificités de la montagne

Une méthode de calcul unique est une bonne chose pour comparer les biens entre eux, quelle que soit la région. Mais encore faut-il qu'elle prenne en compte les spécificités climatiques, notamment dans les régions très froides comme les Alpes.

Aussi, les valeurs de DPE pour les logements énergivores peuvent être réévaluées dans le cas où les conditions suivantes sont cumulées:

• logement situé à plus de 800 m d'altitude
• logement situé en zone climatique H1, H1c ou H2d (la Savoie est en H1c)
• logement dont la classe DPE est E, F ou G

Dans ce cas, les valeurs réévaluées seront les suivantes:

 

Valeurs réévaluées du DPE

Etiquette du DPE	Consommation d'énergie primaire (kWh/m².an)	Emissions de GES (kg CO2eq/m².an)
E	390	80
F	500	110
G	> 500	> 110

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Les implications d'un "mauvais" DPE

Implications au niveau de la location

Une fois le DPE effectué et la lettre déterminée, le résultat peut avoir une implication importante sur la mise en location de votre bien.

En effet, si depuis le 25 août 2022 l'augmentation des loyers est gelée pour les logements les plus énergivores (étiquette F ou G), ceux-ci seront, à terme, interdits à la location. Cette échéance est prévue à 2025 pour les appartements de DPE G et 2028 pour les logements F et 2032 pour les classes E.

Pour le moment, les locations saisonnières ne sont pas concernées par ces mesures, le Gouvernement ayant estimé dans une réponse à un parlementaire que les vacanciers-locataires ne subissent pas la précarité énergétique découlant d'une mauvaise performance énergétique (voir à ce sujet le JORF 22/04/2022 pages 2592 & 2593)
Vous pouvez également trouver cette information sur le site du Ministère de l'écologie à ce lien.

 

Travaux privatifs et de copropriété

Si le DPE de votre logement met en évidence une "passoire thermique" (classes E, F et G), il est pertinent de s'interroger sur les travaux à effectuer afin d'améliorer sa performance. Avec l'explosion actuelle des coûts de l'énergie, ces travaux peuvent s'avérer utiles, en particulier pour les acquéreurs qui entendent conserver leur bien sur le long terme.

Des travaux privatifs peuvent être entrepris afin d'améliorer l'isolation thermique, notamment l'isolation des murs intérieurs et le changement de portes et de vitrages, ces derniers ayant l'avantage de ne pas réduire l'espace intérieur. Le changement de vitrage est relativement facile à mettre en place car il ne requiert généralement pas de demande spécifique au niveau de la copropriété ou des autorités locales, au moins tant que le changement n'implique pas de modification de façade en termes de forme, couleur, matériau etc.. Attention cependant à bien vérifier votre règlement de copropriété, au cas où des particuliarités restreindraient ce type de travaux.

 

Dans le cas où des propriétaires auraient effectué l'ensemble des travaux possibles à titre privatif et que ceux-ci n'aient pas permis d'atteindre le niveau d'isolation leur permettant d'obtenir un DPE de classe D ou plus favorable, il faudra regarder quels travaux peuvent être effectués par la copropriété (notamment isolation de la toiture, des murs extérieurs, de changement du mode de production d'eau chaude sanitaire lorsque celui-ci est collectif etc.). Dans le cas où les travaux seraient refusés par l'assemblée générale des copropriétaires, le propriétaire d'un logement ne sera pas sanctionné et obtiendra une dérogation, le gouvernement considérant qu'il aura droit à une dérogation dans le cas où tout a été fait pour isoler au mieux son logement.

 

CONLUSION: LE DPE EST un document à étudier avec attention

Le DPE est donc un document important, à lire avec attention lors d'un achat ou d'une mise en location. Désormais plus précis et basé sur des éléments factuels, il permet de mieux appréhender la performance énergétique de son logement et comprendre quels sont les leviers d'action permettant d'améliorer l'isolation, et donc le confort, de son bien immobilier.

Les spécificités climatiques de la montagne sont en partie prises en compte mais un DPE de classe E, F ou G pourra impliquer des travaux d'isolation à effectuer, même si les locations saisonnières ne semblent pas dans le viseur des autorités ... pour le moment.

 

FranceInfo a publié un article très intéressant à destination des propriétaires concernant le DPE. Retrouvez-le à ce lien.