Invertir en el sector inmobiliario de montaña: ¿qué elegir entre viviendas de nueva construcción y de segunda mano?

• Las viviendas nuevas ofrecen cumplimiento automático de la normativa energética, garantías del constructor y gastos notariales reducidos
• Las viviendas antiguas atraen por sus ubicaciones privilegiadas, un precio por m² más bajo y un potencial de revalorización tras las reformas
• La normativa DPE 2034 exige una reflexión estratégica, sea cual sea su perfil como inversor

¿Busca una propiedad concreta? Consulte nuestra selección: Comprar un piso en Méribel.

¿Por qué comprar una vivienda de nueva construcción en una estación de montaña?

Las viviendas de nueva construcción en altitud combinan la seguridad del constructor, la eficiencia energética y las ventajas fiscales. Se trata de una elección racional para los inversores que desean limitar los imprevistos y cumplir con los requisitos normativos sin tener que mover un dedo. Pero aún así es necesario comprender lo que esto supone en la práctica.

1. Garantías del constructor adaptadas a las condiciones de la montaña

En la montaña, los edificios se ven sometidos a condiciones climáticas extremas: heladas, deshielos, nieve pesada y variaciones térmicas bruscas. Las viviendas de nueva construcción le protegen con tres garantías sólidas:

1. La garantía decenal reforzada, que cubre las estructuras sometidas a estas agresiones durante 10 años
2. La garantía de perfecta ejecución, que incluye los problemas relacionados con los ciclos de helada y deshielo durante el primer año
3. El seguro obligatorio de daños a la obra, que cubre los siniestros específicos del entorno de montaña

2. Rendimiento energético óptimo para los alquileres turísticos

Una vivienda nueva cumple automáticamente la norma RE2020, lo que la sitúa entre las clases A y B del certificado de eficiencia energética (DPE). Para el alquiler de temporada, esto supone una ventaja decisiva. A partir de 2034, los alojamientos turísticos amueblados deberán presentar un DPE entre A y D para poder ser alquilados. Aislamiento térmico reforzado, calefacción de última generación, triple acristalamiento: el ahorro energético es considerable, sobre todo cuando el coste del kWh aumenta con la altitud. Para comprender estos aspectos en detalle, consulte nuestro artículo sobre el DPE y el alquiler vacacional en la montaña.

3. Ventajas fiscales específicas de la inversión en viviendas de nueva construcción

En lo que respecta a la gestión financiera, las viviendas de nueva construcción presentan tres ventajas fiscales concretas:

1. Gastos notariales del 2-3 %, frente al 8 % en viviendas de segunda mano, lo que supone un ahorro inmediato de varios miles de euros
2. La posibilidad de recuperar el IVA, bajo determinadas condiciones, en el caso del alquiler amueblado en residencias turísticas
3. Una exención del impuesto sobre bienes inmuebles durante dos años tras la finalización de las obras

¿Por qué dar prioridad a los inmuebles de segunda mano para una inversión en una estación de esquí?

Las viviendas de segunda mano poseen ventajas que las nuevas nunca podrán igualar: la ubicación, el encanto y unas oportunidades de negociación en ocasiones extraordinarias. Para los inversores dispuestos a prever algunas reformas, suele ser la opción más acertada. Descubra por qué en nuestra guía completa: Invertir en la montaña.

1. Ubicaciones privilegiadas… ¡en el corazón de las estaciones!

Las promociones de obra nueva se construyen en las afueras. Es lógico: ya no hay terrenos disponibles a pie de pista. Las viviendas antiguas, por su parte, ocupan las ubicaciones históricas: acceso directo a los remontes, proximidad a los comercios y barrios llenos de vida. Un chalet tradicional de Saboya en el centro de Méribel, con sus acabados en madera y su encanto auténtico, no es algo que se pueda reproducir en una promoción inmobiliaria.

2. Potencial de negociación y revalorización

El precio por m² en las viviendas antiguas sigue siendo entre un 15 % y un 20 % inferior al de las nuevas en la estación. El margen de negociación también es mayor, sobre todo si la vivienda requiere reformas. Y ahí es precisamente donde reside la oportunidad: una rehabilitación energética bien ejecutada puede generar una revalorización significativa, al tiempo que adapta la vivienda a las futuras obligaciones en materia de eficiencia energética.

3. Optimización fiscal si opta por el alquiler amueblado

Las viviendas antiguas ofrecen potentes ventajas fiscales, siempre que se aprovechen adecuadamente. El déficit inmobiliario es deducible cuando se realizan obras de renovación. En los regímenes LMNP o LMP, se amortiza la vivienda cada año a efectos contables. Y si su vivienda amueblada obtiene la clasificación turística, se beneficiará de una deducción a tanto alzado de hasta el 50 % sobre sus ingresos por alquiler. Para profundizar en estos mecanismos, consulte nuestro artículo sobre la fiscalidad de la compra de una vivienda en la montaña.

¿Y qué hay de las nuevas normas de eficiencia energética (DPE) en todo esto?

La ley del 19 de noviembre de 2024 amplía las obligaciones en materia de DPE a los alquileres turísticos amueblados. En la práctica, a partir de 2034, cualquier inmueble clasificado como E, F o G tendrá prohibido el alquiler vacacional, salvo que constituya la residencia principal del arrendador. Esta normativa cambia profundamente la ecuación.

En el caso de una vivienda nueva, la cuestión ni siquiera se plantea: la conformidad con la normativa RE2020 garantiza una clasificación A o B desde el momento de la entrega. No hay que prever ningún gasto adicional.

En el caso de los inmuebles antiguos, la cuestión es más espinosa. El coste medio de una rehabilitación energética en una estación de esquí oscila entre 30 000 y 60 000 €, dependiendo del estado del edificio y de la superficie. Se trata de un presupuesto considerable. Pero también supone una oportunidad: los inmuebles antiguos con una clasificación deficiente ven cómo baja su precio, lo que genera oportunidades de compra interesantes para los inversores capaces de financiar las obras.

¿Qué estrategia de inversión debo priorizar en función de mi proyecto?

La elección adecuada depende de su objetivo principal. 

A continuación, le ofrecemos un resumen para que se haga una idea más clara:
 

Para el alquiler vacacional intensivo

Si su objetivo es obtener la máxima rentabilidad del alquiler, una vivienda de nueva construcción le evita tener que realizar obras y garantiza el cumplimiento de la normativa de eficiencia energética (DPE) sin costes adicionales. Una vivienda antigua bien situada (a pie de las pistas, en el centro de la estación) puede generar una rentabilidad inmediata superior, pero deberá presupuestar los gastos de adaptación a la normativa. En ambos casos, la clasificación como alojamiento turístico amueblado sigue siendo imprescindible para beneficiarse de la desgravación fiscal.

Para una segunda residencia con alquiler ocasional

¿Desea disfrutar de su vivienda y alquilarla unas semanas al año? Las viviendas antiguas ofrecen el encanto y las ubicaciones privilegiadas que marcan la diferencia en el día a día. Las viviendas nuevas aportan el confort moderno y no requieren mantenimiento durante los primeros años. Si declara la vivienda como residencia principal, quedará exento de las obligaciones relacionadas con el certificado de eficiencia energética (DPE) para el alquiler.

¿Qué costes ocultos hay que prever en cada caso?

El precio de compra solo representa una parte del presupuesto real. Esto es algo que muchos inversores descubren demasiado tarde.

En las viviendas nuevas: prevea los gastos de conexión a las redes, el acondicionamiento interior (una vivienda entregada sin terminar requiere cocina equipada, mobiliario y equipamiento de esquí) y las posibles obras exteriores.

En el caso de inmuebles antiguos: el diagnóstico técnico es imprescindible: adaptación a la normativa eléctrica, rehabilitación de la fachada, sustitución de las carpinterías. Calcule entre 800 y 1 500 € para una auditoría energética profesional; es un paso obligatorio antes de cualquier compromiso.

En ambos casos, los gastos de comunidad en la montaña son más elevados que en la llanura: retirada de nieve, mantenimiento de la sala de calderas colectiva y mantenimiento de los accesos. Y si confía la gestión del alquiler a un profesional, prevea entre el 18 % y el 25 % de los ingresos en concepto de gastos de gestión.

Entonces, ¿cómo financiar la compra de una vivienda en una estación de esquí?

Los bancos aplican criterios específicos para la financiación en zonas turísticas: una aportación mínima del 20 al 30 %, frente al 10 % en zonas urbanas convencionales. Se trata de requisitos más exigentes.

Buenas noticias: el préstamo sin intereses (PTZ) sigue estando disponible para viviendas de segunda mano si las obras representan al menos el 25 % del importe total de la operación. Para los inversores, el préstamo con amortización solo de intereses es especialmente adecuado: solo se pagan los intereses durante la vigencia del préstamo, lo que mejora el flujo de caja mensual.

Un consejo práctico: elabore un plan de negocio de alquiler sólido antes de reunirse con su banquero. Tasa de ocupación prevista, ingresos por alquiler estimados, gastos previstos. Este documento marcará la diferencia entre una denegación y una aprobación.

Preguntas frecuentes: todo lo que debe saber sobre la inversión en viviendas de nueva construcción frente a las de segunda mano en la montaña

¿Es más rentable comprar un estudio de obra nueva o de segunda mano en Les 3 Vallées?

Una vivienda de segunda mano bien situada suele ofrecer una rentabilidad bruta superior gracias a un precio de compra más bajo. La vivienda de nueva construcción compensa con unos gastos reducidos y la ausencia de obras durante los primeros años.

¿Se puede seguir alquilando un apartamento clasificado como F en Les 3 Vallées?

Sí, hasta el año 2034. A partir de esa fecha, los alojamientos turísticos amueblados clasificados como E, F o G quedarán prohibidos para el alquiler de temporada, salvo que se trate de la vivienda habitual del arrendador.

¿A cuánto ascienden los gastos de notario?

Calcule entre el 2 % y el 3 % del precio en el caso de las viviendas nuevas y alrededor del 8 % en el de las antiguas. En una propiedad de 400 000 €, la diferencia asciende a entre 20 000 y 24 000 €.