Инвестиции в недвижимость в горах: что выбрать — новое или старое жилье?

• Новое жилье автоматически соответствует энергетическим стандартам, имеет гарантии застройщика и сниженные нотариальные расходы
• Старая недвижимость привлекает своим престижным расположением, более низкой стоимостью за м² и потенциалом роста стоимости после ремонта
• Нормативный акт DPE 2034 требует стратегического подхода независимо от вашего профиля инвестора

Ищете конкретный объект? Ознакомьтесь с нашей подборкой: Покупка квартиры в Мерибеле.

Почему стоит покупать новое жилье в горном курорте?

Новое жилье в горных районах сочетает в себе гарантии застройщика, энергоэффективность и налоговые льготы. Это рациональный выбор для инвесторов, желающих минимизировать непредвиденные расходы и соблюдать нормативные требования, не прилагая к этому никаких усилий. Однако необходимо понимать, что это означает на практике.

1. Гарантии застройщика, адаптированные к горным условиям

В горах здания подвергаются воздействию экстремальных погодных условий: заморозки, оттепели, тяжелый снег, резкие перепады температур. Новое жилье обеспечивает вам защиту благодаря трем надежным гарантиям:

1. Расширенная десятилетняя гарантия, которая в течение 10 лет покрывает конструкции, подверженные воздействию этих неблагоприятных факторов
2. Гарантия полного завершения строительства, включающая проблемы, связанные с циклами замерзания и оттаивания в течение первого года
3. Обязательное страхование строительных рисков, которое покрывает ущерб, характерный для горных условий

2. Оптимальные энергетические показатели для туристической аренды

Новое жилье автоматически соответствует стандарту RE2020, что позволяет ему входить в классы A и B по шкале энергоэффективности (DPE). Для сезонной аренды это является решающим преимуществом. С 2034 года меблированные туристические объекты должны иметь показатель DPE в диапазоне от A до D, чтобы их можно было сдавать в аренду. Усиленная теплоизоляция, отопительные системы последнего поколения, тройное остекление: экономия энергии значительна, особенно с учётом того, что стоимость кВт·ч растёт с увеличением высоты над уровнем моря. Чтобы подробнее разобраться в этих вопросах, ознакомьтесь с нашей статьёй о сертификате энергоэффективности (DPE) и сезонной аренде в горных районах.

3. Специальные налоговые льготы при инвестировании в новостройки

С финансовой точки зрения новостройки обладают тремя конкретными налоговыми преимуществами:

1. Нотариальные сборы на уровне 2–3 % по сравнению с 8 % при покупке вторичного жилья, что обеспечивает немедленную экономию в несколько тысяч евро
2. Возможность возмещения НДС при соблюдении определённых условий в случае сдачи в аренду меблированного жилья в туристическом комплексе
3. Освобождение от уплаты налога на недвижимость в течение 2 лет после завершения строительных работ

Почему при инвестировании в курортные зоны стоит отдать предпочтение объектам вторичного рынка?

Старая недвижимость обладает преимуществами, которые новое жилье никогда не сможет повторить: выгодное расположение, особый шарм и порой весьма привлекательные возможности для переговоров. Для инвесторов, готовых заранее предусмотреть проведение некоторых ремонтных работ, это зачастую является наиболее разумным выбором. Узнайте, почему, в нашем полном руководстве: «Инвестиции в горных курортах».

1. Премиальные участки… в самом сердце курортов!

Новые жилые комплексы возводятся на окраинах. Это логично: у подножия лыжных трасс уже нет свободных участков. Старая недвижимость же занимает исторические места: прямой доступ к подъемникам, близость к магазинам, оживленные районы. Традиционное савойское шале в центре Мерибеля с его деревянной отделкой и аутентичным шармом — это не то, что можно создать в рамках девелоперского проекта.

2. Возможности для переговоров и повышения стоимости

Цена за квадратный метр в старом жилье по-прежнему на 15–20 % ниже, чем в новом на курорте. Диапазон для переговоров также шире, особенно если объект требует ремонта. И именно в этом заключается выгода: грамотно проведенная энергоэффективная реконструкция может принести значительную прибавку стоимости, одновременно приведя объект в соответствие с будущими требованиями по энергоэффективности (DPE).

3. Налоговая оптимизация при сдаче в аренду меблированного жилья

Старая недвижимость предоставляет мощные налоговые рычаги, при условии их правильного использования. Дефицит по земельному налогу подлежит вычету при проведении ремонтных работ. В рамках режимов LMNP или LMP вы ежегодно амортизируете объект в бухгалтерском учете. А если ваша меблированная квартира получит туристическую классификацию, вы сможете воспользоваться фиксированной льготой в размере до 50 % от ваших доходов от аренды. Чтобы более подробно ознакомиться с этими механизмами, ознакомьтесь с нашей статьёй о налогообложении при покупке недвижимости в горах.

А как в этом контексте обстоят дела с новыми нормами энергоэффективности (DPE)?

Закон от 19 ноября 2024 года распространяет требования по энергоэффективности (DPE) на сдачу в аренду меблированных объектов для туристов. Конкретно это означает, что с 2034 года сдача в сезонную аренду любого объекта недвижимости, имеющего класс энергоэффективности E, F или G, будет запрещена, за исключением случаев, когда он является основным местом проживания арендодателя. Данное регулирование кардинально меняет ситуацию.

В случае нового объекта недвижимости этот вопрос не возникает: соответствие стандарту RE2020 гарантирует классификацию A или B уже при сдаче объекта в эксплуатацию. Никаких дополнительных расходов не предвидится.

Что касается старых объектов, то здесь ситуация более сложная. Средняя стоимость энергетической реконструкции в курортных зонах колеблется от 30 000 до 60 000 евро в зависимости от состояния здания и его площади. Это значительные затраты. Однако это также и возможность: цены на старые объекты с низким рейтингом снижаются, что создает выгодные возможности для покупки инвесторам, способным профинансировать ремонтные работы.

Какую инвестиционную стратегию выбрать в зависимости от моего проекта?

Правильный выбор зависит от вашей основной цели. 

Ниже приводится краткая сводка, которая поможет вам сориентироваться:
 

Для интенсивной сезонной аренды

Если вы стремитесь к максимальной рентабельности аренды, новое жилье позволяет избежать ремонтных работ и гарантирует соответствие требованиям энергетического сертификата (DPE) без дополнительных затрат. Старая недвижимость в выгодном месте (у подножия лыжных трасс, в центре курорта) может обеспечить более высокую немедленную доходность, однако необходимо заложить в бюджет средства на приведение объекта в соответствие с нормами. В обоих случаях классификация объекта как меблированного туристического жилья остается обязательным условием для получения налоговой льготы.

Для второго жилья с эпизодической сдачей в аренду

Вы хотите наслаждаться своей недвижимостью и сдавать её в аренду на несколько недель в году? Старая недвижимость обладает шармом и выгодным расположением, что значительно улучшает повседневную жизнь. Новое жильё обеспечивает современный комфорт и отсутствие необходимости в техническом обслуживании в первые годы. Если вы зарегистрируете объект в качестве основного места жительства, вы будете освобождены от обязательств по энергоэффективности (DPE) при сдаче в аренду.

Какие скрытые расходы следует предусмотреть в каждом из этих случаев?

Покупная цена составляет лишь часть реального бюджета. Об этом многие инвесторы узнают слишком поздно.

В случае с новым жильем: предусмотрите расходы на подключение к инженерным сетям, внутреннюю отделку (незавершённая недвижимость требует установки оборудованной кухни, мебели и оборудования для лыж) и возможные внешние работы.

В случае со старым жильем: техническая диагностика является обязательной: приведение электросетей в соответствие с нормами, ремонт фасада, замена окон и дверей. Заложите от 800 до 1 500 евро на профессиональный энергетический аудит — это обязательный этап перед заключением любой сделки.

В обоих случаях коммунальные расходы в горных районах выше, чем в равнинных: уборка снега, обслуживание центральной котельной, содержание подъездных путей. А если вы доверяете управление арендой профессионалу, рассчитывайте на расходы на управление в размере от 18 до 25 % от дохода.

Итак, как же профинансировать покупку недвижимости на горнолыжном курорте?

Банки применяют особые критерии при финансировании в туристических зонах: минимальный первоначальный взнос составляет от 20 до 30 %, в то время как в обычных городских районах — 10 %. Требования здесь более строгие.

Хорошая новость: беспроцентный кредит (PTZ) по-прежнему доступен при покупке вторичного жилья, если стоимость ремонтных работ составляет не менее 25 % от общей суммы сделки. Для инвесторов особенно подходит кредит с отсрочкой погашения основной суммы: в течение срока кредита вы выплачиваете только проценты, что улучшает ежемесячный денежный поток.

Конкретный совет: подготовьте тщательно проработанный бизнес-план по сдаче в аренду до встречи с вашим банковским консультантом. Прогнозируемый коэффициент заполняемости, расчетная арендная плата, предполагаемые расходы. Именно этот документ станет решающим фактором при принятии решения — одобрить или отклонить заявку.

Часто задаваемые вопросы: всё, что нужно знать об инвестициях в новое и старое жильё в горных районах

Что выгоднее: приобрести новую или старую однокомнатную квартиру в регионе «3 Vallées»?

Старая недвижимость в удачном месте, как правило, обеспечивает более высокую валовую доходность благодаря более низкой покупной цене. Новая недвижимость компенсирует это сниженными эксплуатационными расходами и отсутствием ремонтных работ в первые годы.

Можно ли по-прежнему сдавать в аренду квартиру, относящуюся к классу F, в регионе «3 Vallées»?

Да, до 2034 года. После этой даты сдача в сезонную аренду меблированных туристических объектов, относящихся к классам E, F или G, будет запрещена, за исключением случаев, когда речь идет о основном жилье арендодателя.

Какова сумма нотариальных сборов?

Рассчитывайте на 2–3 % от стоимости при покупке нового жилья и примерно 8 % при покупке старого. При стоимости объекта в 400 000 евро разница составляет от 20 000 до 24 000 евро.