CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA Y ALQUILERES TEMPORALES EN LA MONTAÑA: ¿QUÉ HAY QUE SABER?

¿Es usted propietario de un apartamento en una estación de esquí y lo alquila por semanas?

El certificado de eficiencia energética (DPE) se está convirtiendo en un tema fundamental para preparar el futuro de su alquiler vacacional.

La Ley Le Meur, de 19 de noviembre de 2024, ha endurecido los requisitos aplicables a los alojamientos turísticos amueblados, con un calendario que debe distinguirse del correspondiente al alquiler a largo plazo.

En Francia metropolitana, las nuevas solicitudes de autorización de cambio de uso para alquilar como alojamiento turístico amueblado requieren un DPE clasificado de la A a la E.

A partir del 1 de enero de 2034, los alojamientos turísticos amueblados que no constituyan la residencia principal del arrendador deberán alcanzar una clase A, B, C o D. No existe una fecha límite general en 2028 para los alojamientos turísticos amueblados que ya estén en funcionamiento. [1]

En Méribel y en el resto de estaciones, la renovación también permite mejorar el confort y controlar los gastos de calefacción. La agencia Saulire le ofrece una visión general para comprender sus obligaciones y planificar las obras con antelación.

Este artículo, en resumen:

• La clase E como mínimo se aplica a las nuevas autorizaciones de cambio de uso; no se aplica automáticamente a cualquier primer alquiler.
• El objetivo para 2034 es una clase D como mínimo para las viviendas amuebladas afectadas, salvo la vivienda habitual del arrendador.
• Desde enero de 2026, se ha reducido el coeficiente de conversión de la electricidad, lo que mejora el resultado energético calculado de las viviendas que utilizan esta energía.
• Los CEE pueden financiar determinadas obras en segundas residencias. Las demás ayudas dependen en gran medida del uso de la vivienda y de la composición de la comunidad de propietarios.

Certificado de eficiencia energética (DPE) y alquiler de temporada en la montaña: ¿por qué este tema se está convirtiendo en imprescindible?

Los edificios antiguos, las paredes con escaso aislamiento y el clima frío pueden aumentar las necesidades de calefacción. Por lo tanto, una renovación bien planificada responde a dos objetivos: mejorar el confort de los ocupantes y anticiparse a los requisitos normativos.

Las cifras de la FNAIM confirman la magnitud del tema. En su estudio publicado el 18 de diciembre de 2025, el 28 % de las viviendas de los municipios con estaciones de esquí están clasificadas en las categorías F o G. Si se incluye la categoría E, casi dos tercios del parque inmobiliario se ven afectados.

En las 71 principales estaciones alpinas analizadas, cerca del 75 % de las viviendas están clasificadas en las categorías E, F o G. Estos datos son anteriores a la reforma de enero de 2026: no constituyen un balance del parque inmobiliario tras el nuevo cálculo. [2]

Desde el 1 de enero de 2026, el coeficiente de conversión de la electricidad en energía primaria ha pasado de 2,3 a 1,9.

A igualdad de características, la proporción de consumo eléctrico en el consumo convencional, expresada en energía primaria, disminuye en aproximadamente un 17,4 %. De este modo, algunas viviendas que antes estaban clasificadas como F o G pueden obtener una mejor calificación, en ocasiones E o superior, en función de su ubicación y su nivel de emisiones. [3]

Sin embargo, este cambio en el cálculo no ha reducido por sí solo el consumo real. El Ministerio había estimado que unas 850 000 viviendas principales podrían dejar de ser consideradas «coladores energéticos»; se trata de una estimación nacional previa, y no de un resultado constatado en las estaciones. Para conocer el efecto real en su vivienda, consulte su Certificado de Eficiencia Energética (DPE) o su certificado actualizado. [3]

Sus aspectos clave como propietario en la montaña:

• Compruebe el aislamiento de paredes, suelos y tejados en función de la orientación del piso.
• Revisar la calefacción y el sistema de agua caliente.
• Identificar las ventanas y las fugas de aire.
• Satisfacer las expectativas de confort térmico de los turistas.

¿Se calcula el DPE de forma diferente en la montaña?

El método nacional es el mismo, pero tiene en cuenta la ubicación de la vivienda. El cálculo convencional integra, en particular, la zona climática, la altitud, las características del edificio y los equipamientos. No se basa simplemente en sus facturas ni en el número de semanas realmente alquiladas. [4]

Se aplican umbrales específicos a las viviendas situadas por encima de los 800 metros en las zonas climáticas correspondientes. Las viviendas de superficie reducida también se benefician de umbrales específicos desde julio de 2024. El técnico encargado del diagnóstico debe utilizar los parámetros reglamentarios correspondientes a su inmueble.

Por lo tanto, no existe una exención general del DPE para los apartamentos en estaciones de montaña. [4]

¿Es obligatorio el certificado de eficiencia energética (DPE) para los alquileres de temporada en estaciones de montaña?

Antes de la Ley Le Meur, el diagnóstico de eficiencia energética no se exigía de forma sistemática para los alquileres de temporada. Las obligaciones actuales dependen, en particular, de la autorización de cambio de uso y de los plazos previstos por la ley.

El criterio determinante en la actualidad es la nueva solicitud de cambio de uso, cuando dicha autorización se exija a nivel local. En ese caso, el propietario deberá presentar un DPE de clase A a E. La respuesta ministerial a la pregunta n.º 5598 precisa que este requisito no afecta a las autorizaciones ya concedidas. [1]

Fuentes: respuesta ministerial n.º 5598, Ley Le Meur, Ministerio de Vivienda y DGE. [1, 3, 5]

¿Qué inmuebles están sujetos a la obligación de la DPE?

Una segunda vivienda alquilada de forma estacional debe evaluarse con arreglo a la normativa local en materia de declaración, registro y cambio de uso. La declaración de vivienda amueblada y la autorización de cambio de uso son dos trámites distintos.

El límite de 120 días, que puede reducirse a 90 días mediante acuerdo municipal, se refiere al alquiler turístico de la vivienda habitual. No se trata de un umbral general que dé lugar a la obligación de realizar el certificado de eficiencia energética (DPE) para una segunda vivienda. La exclusión de la vivienda habitual del arrendador de los requisitos turísticos de 2034 se debe a su condición, y no a la mera duración del alquiler. [6]

¿Dispone ya de un DPE válido expedido desde julio de 2021? El certificado disponible en el Observatorio DPE-Audit de la ADEME le permite conocer la nueva etiqueta resultante del coeficiente eléctrico de 2026. Este certificado mantiene la fecha de caducidad del diagnóstico inicial. [3]

No dude en comentarlo con su agente si está pensando en comprar una vivienda en Méribel.

¿Qué sanciones se aplican en caso de incumplimiento?

Las sanciones deben distinguirse en función de la infracción y de su fecha de aplicación. La multa por el certificado de eficiencia energética (DPE) de 5 000 € por local y la multa coercitiva de 100 € al día se rigen por el artículo L. 324-2-2 del Código de Turismo, establecido por el artículo 3 de la Ley Le Meur. Esta normativa entrará en vigor el 1 de enero de 2034. [7]

Las normas sobre cambio de uso conllevan sus propias sanciones. [6, 7]

¿Cómo controlarán las plataformas los anuncios en 2026?

A 30 de septiembre de 2026, no sería correcto afirmar que el teleservicio nacional ya está operativo en todas partes. La DGE anuncia su puesta en marcha para el cuarto trimestre de 2026. Mientras tanto, siguen siendo aplicables los trámites locales; cuando sea obligatorio un número municipal, deberá utilizarse en los anuncios. [5]

Los intermediarios recogen las declaraciones reglamentarias del arrendador y el número cuando este sea necesario. La API «meublés» se encarga de transmitir los datos de actividad a las administraciones locales. El sistema nacional debe reforzar las verificaciones de los números y las posibilidades de retirar los anuncios, con un periodo de transición para los números antiguos. Estos controles no constituyen una validación técnica sistemática del DPE por parte de Airbnb o Abritel. [5, 6]

¿Cómo se realiza el DPE para un alquiler vacacional en la montaña?

Recurra a un técnico de diagnóstico certificado y asegurado, que visite la vivienda. Su certificación la expide un organismo acreditado; por lo tanto, es más preciso hablar de «técnico de diagnóstico certificado» que de «técnico de diagnóstico certificado por COFRAC». Compruebe su situación en el directorio oficial de técnicos de diagnóstico inmobiliario. [4]

El informe debe remitirse a la ADEME y debe incluir un número de identificación. En el caso de los edificios en régimen de propiedad horizontal, el DPE colectivo aporta información útil, pero no sustituye automáticamente al DPE individual de cada vivienda. El plazo de validez habitual es de diez años; los diagnósticos antiguos realizados antes de julio de 2021 dejarán de ser válidos en 2026. [4]

¿Qué información y documentos debe preparar?

Compare varios presupuestos y compruebe que incluyan la visita, el informe y su envío a la ADEME. Opte por un profesional con experiencia en comunidades de propietarios y en las instalaciones propias de las zonas de montaña.

Profesionales autorizados y buenas prácticas

Todo técnico de diagnóstico debe figurar en el directorio oficial de la ADEME, al que se puede acceder gratuitamente en línea.

El envío del DPE al observatorio de la ADEME no es opcional: se trata de una obligación legal que condiciona la validez del documento. Compruebe también la certificación COFRAC.

Desconfíe de las tarifas anormalmente bajas o de los diagnósticos realizados a distancia sin visitar la vivienda, ya que un DPE realizado de forma descuidada podría ser impugnado por un inquilino o invalidado durante una inspección… Para protegerse de este tipo de prácticas, le recomendamos encarecidamente que solicite varios presupuestos y compare las diferentes ofertas. 

¿Cuánto cuesta un DPE en una estación de esquí?

Para un piso, prevea un presupuesto de entre 150 y 300 €, que deberá confirmarse mediante un presupuesto local. No existe una tarifa regulada ni una media verificada para 2026 específica de Méribel o Courchevel. 

Los rangos son estimaciones para la planificación presupuestaria, no un estudio de los precios que se aplican en la estación. Compruebe el IVA, los gastos de desplazamiento y el alcance del servicio.

¿Cómo mejorar el certificado de eficiencia energética (DPE) de su vivienda en la montaña? Obras y estrategias de optimización energética

Un mejor rendimiento energético contribuye al confort y al control de los gastos. No obstante, el orden de las obras debe adaptarse a cada vivienda. Una vivienda bajo tejado, un piso en esquina y una vivienda rodeada de locales con calefacción no presentan las mismas pérdidas de calor.

Antes de ponerse manos a la obra, una auditoría energética le permitirá comparar diferentes escenarios y sus beneficios estimados. Aspirar a la clase D o superior le ayudará a prepararse para 2034; una clase E, F o G requiere un análisis de las obras, sin que ello implique una prohibición general del turismo a partir de 2028.

Aislamiento: LA prioridad para las viviendas de montaña

En su guía «Aislar su vivienda», la ADEME indica que, en una vivienda sin aislamiento, las pérdidas por el tejado oscilan entre el 25 % y el 30 %, y las de las paredes, entre el 20 % y el 25 %, lo que supone un total de entre el 45 % y el 55 % para estas dos partidas. Un ejemplo del 30 % más el 20 % da efectivamente un 50 %, sin tener en cuenta los suelos. Estas cifras orientativas no son medidas aplicables a todos los apartamentos de las estaciones de montaña. [8]

El aislamiento exterior soluciona numerosas discontinuidades de la envolvente, pero requiere una decisión colectiva y, en ocasiones, autorizaciones urbanísticas. El aislamiento interior puede adaptarse a determinadas paredes privativas; reduce la superficie disponible y exige una atención especial a la humedad y a la ventilación.

Comparación orientativa de los aislantes: con una resistencia térmica cercana a R = 4 m²·K/W, el espesor teórico se calcula mediante la fórmula e = R × λ:

Lambdas: ejemplos de productos de ISOVER, ROCKWOOL, SOPREMA y Biofib. [9] Precios: estimaciones presupuestarias, sin incluir la instalación, los acabados, la membrana, la estructura, el transporte ni las adaptaciones en zonas de montaña; no constituyen tarifas garantizadas. Los paneles realmente disponibles y el posible asentamiento del material a granel deben tenerse en cuenta en el dimensionamiento. Los usos difieren: no todos los materiales son intercambiables.

La elección debe tener en cuenta también el comportamiento frente a la humedad, la seguridad contra incendios, la acústica y el soporte existente. Una correcta instalación es tan importante como el propio material.

Sistemas de calefacción y agua caliente: ¿qué soluciones existen en altitud?

Dimensionen los equipos en función del clima real. Una bomba de calor no queda descartada por principio en la montaña: es necesario comprobar su potencia y su rendimiento a bajas temperaturas, su sistema de descongelación, las necesidades de apoyo y las limitaciones de instalación.

La regulación, la programación y la producción de agua caliente también merecen un estudio. Sustituir un convector por un radiador eléctrico más moderno puede mejorar el confort, sin garantizar una mejora significativa en la clase de eficiencia energética. Ningún cambio de equipamiento permite prometer de forma generalizada una mejora de dos clases.

Aberturas y ventilación: ¡recuerde limitar adecuadamente las pérdidas de calor!

Estudie la posibilidad de instalar doble acristalamiento de alto rendimiento, carpintería adecuada, protecciones nocturnas y un sistema de ventilación coherente con el proyecto de aislamiento. El triple acristalamiento está justificado en función de la orientación y las limitaciones técnicas.

En una comunidad de propietarios, la sustitución de ventanas o la instalación de un sistema de ventilación no siempre se puede decidir de forma individual: compruebe el reglamento, las zonas comunes, el aspecto exterior y las autorizaciones necesarias.

¿Qué ayudas existen para la renovación energética de los alquileres vacacionales en la montaña?

Para una segunda residencia alquilada por semanas, los Certificados de Eficiencia Energética (CEE) constituyen una opción importante. La ayuda «MaPrimeRénov’» individual está reservada a las viviendas ocupadas como residencia principal. MaPrimeRénov’ Copropiedad puede beneficiar a una comunidad de propietarios mixta, pero exige una proporción mínima de residencias principales: por lo tanto, los edificios de carácter principalmente turístico suelen quedar excluidos. Las ayudas locales y regionales se estudian caso por caso. [10, 11]

Fuentes: guía de la Anah 2026, Service Public y Auvergne-Rhône-Alpes Tourisme. [12–14]

En el caso de MaPrimeRénov’ Copropiedad, el umbral es del 75 % de las parcelas o, en su defecto, de las cuotas destinadas a la vivienda principal, que se reduce al 65 % para las comunidades de propietarios de veinte viviendas o menos. La inscripción en el registro debe estar al día y es obligatorio contar con asistencia en la gestión de la obra. Por lo tanto, una votación a favor de las obras no basta para que un edificio turístico sea subvencionable. [12]

En Auvernia-Ródano-Alpes, compruebe cuál es el programa que se ajusta exactamente a su proyecto antes de prever una subvención. Sería engañoso anunciar una ayuda regional automática de entre 1 000 y 5 000 € para cada segunda residencia.

Antes de firmar los presupuestos, haga que se comprueben las condiciones de las ayudas y su acumulación. El administrador de la comunidad y un asesor de France Rénov’ pueden ayudarle a elaborar el plan de financiación.

El impacto del DPE en la rentabilidad y la fiscalidad del alquiler vacacional

Mejorar el aislamiento y la regulación puede reducir los gastos de explotación, que a menudo corre a cargo del propietario, y mejorar el confort de la estancia. No obstante, el efecto sobre la rentabilidad depende del coste de las obras, del consumo energético, de la tasa de ocupación y de la financiación.

No existen datos contrastados que permitan afirmar que un piso clasificado como D se alquile sistemáticamente entre un 15 % y un 20 % más caro que uno clasificado como F. La ubicación, la capacidad, el estado de la vivienda y sus prestaciones siguen siendo factores determinantes.

Para la declaración de 2026 correspondiente a los ingresos de 2025, la administración tributaria establece una deducción micro-BIC del 50 % para los alojamientos turísticos amueblados clasificados y del 30 % para los no clasificados, con límites máximos respectivos de 77 700 € y 15 000 €. La clasificación turística por estrellas es distinta de la clase DPE. [14]

En el régimen micro-BIC, los gastos reales no se deducen por separado de la deducción. En el régimen real, algunos gastos pueden deducirse y determinadas obras deben capitalizarse y amortizarse: el tratamiento depende de su naturaleza. Un análisis con su contable le permitirá comparar las opciones.

En el caso de un apartamento en una estación de esquí, prepare ya tres medidas: actualizar su certificado de eficiencia energética (DPE), identificar las obras necesarias y comprobar la financiación disponible. La agencia Saulire puede asesorarle en la planificación de su proyecto de alquiler o venta en Méribel y Courchevel La Tania.

Fuentes y referencias de verificación

1. Asamblea Nacional — respuesta ministerial a la pregunta n.º 5598.
2. FNAIM — estudio sobre las estaciones de esquí, 18 de diciembre de 2025.
3. Ministerio — evolución del coeficiente eléctrico y certificados.
4. Ministerio — diagnóstico de eficiencia energética y textos metodológicos.
5. DGE — API para viviendas amuebladas y calendario del servicio telemático nacional.
6. Ley n.º 2024-1039, de 19 de noviembre de 2024 — artículos 1 y 4.
7. Ley Le Meur — artículo 3: umbrales y sanciones en materia energética.
8. ADEME — guía «Aislar su vivienda», valores de referencia de pérdidas térmicas para una vivienda sin aislamiento. Los valores de referencia dependen del edificio; la página actualizada de la ADEME presenta otra distribución para las viviendas construidas antes de 1974.
9. Fichas técnicas: ISOVER GR32, ROCKWOOL Rockmur, SOPREMA de poliuretano, guata Biofib.
10. ANAH — guía de ayudas económicas 2026.
11. Servicio Público — CEE.
12. Servicio Público — Préstamo sin intereses ecológico (éco-PTZ) para comunidades de propietarios.
13. Auvernia-Ródano-Alpes Turismo — ayudas regionales, actualización del 18 de marzo de 2026.
14. Impuestos — régimen fiscal de los alojamientos turísticos amueblados, declaración de 2026.