DPE ET LOCATION SAISONNIÈRE À LA MONTAGNE : QUE FAUT-IL SAVOIR ?

Vous possédez un appartement en station de ski et vous le louez à la semaine ?

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) s'impose désormais comme un passage obligé. La loi Le Meur de novembre 2024 a bouleversé les règles du jeu pour les meublés touristiques, et les propriétaires de biens en montagne sont en première ligne. Entre des logements souvent anciens, des systèmes de chauffage énergivores et un climat rude qui met à mal les performances thermiques, la facture énergétique pèse lourd. 

Pourtant, un bon DPE devient un véritable atout commercial auprès de locataires de plus en plus sensibles à leur empreinte carbone (et à leur budget chauffage !). L’agence Saulire vous propose un tour d’horizon pour comprendre vos obligations, anticiper les échéances et transformer cette contrainte réglementaire en opportunité.

TL;DR - Cet article, en bref :

• La loi Le Meur impose un DPE minimum de classe F dès 2025 pour les nouveaux meublés touristiques, puis E en 2028 et D en 2034 pour tous les biens existants.
• Les logements de montagne cumulent les handicaps thermiques (isolation défaillante, altitude, chauffage électrique ancien), ce qui rend les travaux de rénovation particulièrement stratégiques.
• Des aides existent (MaPrimeRénov' copropriété, CEE, subventions locales), mais leur accès pour les résidences secondaires reste limité et nécessite une démarche proactive.

DPE et location saisonnière à la montagne : pourquoi ce sujet devient-il incontournable ?

Le DPE s'est progressivement imposé dans le paysage immobilier français depuis 2006, d'abord pour la vente, puis pour la location longue durée, et enfin pour les meublés touristiques avec la loi Climat et Résilience de 2021.

L'objectif gouvernemental est clair : accélérer la transition énergétique du parc immobilier tout en préservant l'attractivité touristique des territoires de montagne, véritables poumons économiques des Alpes et des Pyrénées.

Le problème ? Les stations de ski concentrent une proportion alarmante de passoires thermiques, avec des immeubles construits dans les années 1960-1970 sans réelle préoccupation pour l'isolation.

Le climat montagnard aggrave encore la situation : les écarts de température importants, l'exposition au vent et l'humidité mettent à rude épreuve les performances énergétiques de ces logements souvent chauffés à l'électricité.

Bonne nouvelle cependant : à partir de janvier 2026, le nouveau mode de calcul du coefficient d'électricité dans le DPE pourrait faire basculer certains logements classés F ou G vers la classe E, offrant un répit bienvenu aux propriétaires concernés.

Vos enjeux clés en tant que propriétaires de montagne :

• Des bâtiments vieillissants avec une isolation souvent inexistante ou dégradée
• Un chauffage électrique direct (convecteurs) particulièrement pénalisant dans le calcul du DPE
• Des fenêtres simple vitrage encore présentes dans de nombreux appartements
• Une demande locative qui évolue vers des critères de confort thermique et de sobriété énergétique

Le DPE est-il obligatoire pour la location saisonnière en station ?

Avant la loi Le Meur du 19 novembre 2024, le DPE restait largement facultatif pour les locations saisonnières, même si certaines plateformes commençaient à l'exiger. Cette époque est révolue : le texte impose désormais un diagnostic de performance énergétique pour tous les meublés de tourisme, avec des seuils minimaux qui vont progressivement se durcir au fil des années.

La distinction entre meublés touristiques existants et nouveaux est fondamentale pour comprendre vos obligations. Les nouveaux meublés (ceux qui n'ont jamais été loués en saisonnier avant le 20 novembre 2024) doivent immédiatement respecter un DPE de classe F minimum. Pour les biens déjà en activité, un calendrier progressif s'applique, vous laissant le temps d'anticiper les travaux nécessaires.

Les cas particuliers ne manquent pas : si votre bien nécessite un changement d'usage (passage de résidence principale à meublé touristique), la mairie peut exiger un DPE conforme dès le dépôt de la demande. À l'inverse, si vous louez votre résidence principale moins de 120 jours par an, vous échappez pour l'instant aux contraintes les plus strictes, même si afficher un bon DPE reste un argument commercial de poids.

Les sanctions financières sont à prendre au sérieux : les amendes peuvent atteindre 5 000 euros par logement, avec des astreintes journalières en cas de non-mise en conformité. Le pire ? Une fausse déclaration sur la classe énergétique peut entraîner des poursuites pour pratiques commerciales trompeuses, sans compter l'obligation de rembourser les locataires lésés.

Quels biens sont concernés par l'obligation de DPE ?

La distinction entre résidence principale et secondaire détermine en grande partie vos obligations réglementaires. Une résidence secondaire louée régulièrement en saisonnier tombe sous le coup de la loi Le Meur, tandis qu'une location occasionnelle de votre résidence principale bénéficie d'un régime plus souple.

Voici les critères qui déclenchent l'obligation de DPE :

• Bien loué plus de 120 jours par an en meublé touristique
• Résidence secondaire mise en location saisonnière (quelle que soit la durée)
• Logement situé en zone tendue nécessitant une autorisation de changement d'usage
• Nouveau meublé touristique déclaré après le 20 novembre 2024

Et si votre DPE actuel est conforme ? La loi de janvier 2026 sur le coefficient électricité pourrait améliorer votre classement, mais attention : cela ne dispense pas d'envisager des travaux si votre bien reste énergivore dans les faits. N’hésitez pas à en discuter avec votre agent si vous envisagez un achat à Méribel.

Quelles sanctions en cas de non-conformité ?

Les amendes administratives constituent le premier niveau de sanction, avec un montant pouvant atteindre 5 000 euros par logement non conforme.

Mais le risque va bien au-delà du simple aspect financier : un défaut d'enregistrement sur la plateforme nationale ou une fausse déclaration de classe DPE expose le propriétaire à des astreintes journalières de 100 euros, et potentiellement à l'interdiction pure et simple de louer le bien. 

Les plateformes de réservation (Airbnb, Abritel) sont d'ailleurs tenues de vérifier la conformité des annonces et peuvent suspendre les listings non conformes.

Comment réaliser le DPE pour une location saisonnière à la montagne ?

La réalisation d'un DPE fiable commence par le choix d'un diagnostiqueur certifié COFRAC, seul habilité à produire un document opposable. En montagne, cette étape mérite une attention particulière : tous les professionnels ne maîtrisent pas les spécificités des logements d'altitude, où l'isolation et les systèmes de chauffage présentent des caractéristiques bien distinctes des habitations de plaine.

Pour les appartements en copropriété (cas majoritaire en station), sachez qu'un DPE collectif réalisé à l'échelle de l'immeuble peut servir de base pour établir les DPE individuels, ce qui réduit les coûts et harmonise les résultats.

Quelques points essentiels à vérifier avant de commander votre diagnostic :

• Certification COFRAC du diagnostiqueur (vérifiable sur le site de l'ADEME)
• Expérience sur des biens similaires en zone de montagne
• Transmission effective du DPE à l'observatoire de l'ADEME (obligatoire)
• Rapport détaillé incluant des recommandations de travaux personnalisées

Le coût d'un DPE oscille entre 100 et 250 € selon la taille du logement et la localisation, avec une validité de 10 ans (sauf travaux modificatifs).

Quelles informations et documents préparer ?

Rassemblez les plans de votre appartement avec la surface exacte, car une erreur de métrage fausse l'ensemble du calcul.

Les informations sur l'isolation (murs, toiture, plancher), le type de fenêtres (simple ou double vitrage, matériau des menuiseries) et le système de chauffage sont indispensables pour obtenir un DPE précis. Si des travaux de rénovation ont été réalisés, conservez les factures : elles permettent au diagnostiqueur d'intégrer les améliorations dans son évaluation.

En copropriété, le carnet d'entretien de l'immeuble recèle des informations précieuses :

• Date et nature des travaux d'isolation collective
• Caractéristiques de la chaudière ou du système de chauffage commun
• Remplacement éventuel des fenêtres dans les parties communes

Professionnels habilités et bonnes pratiques

Tout diagnostiqueur doit figurer dans l'annuaire officiel de l'ADEME, accessible gratuitement en ligne.

La transmission du DPE à l'observatoire ADEME n'est pas une option : c'est une obligation légale qui conditionne la validité du document. Vérifiez également la certification COFRAC.

Méfiez-vous des tarifs anormalement bas ou des diagnostics réalisés à distance sans visite du logement, car un DPE bâclé pourrait être contesté par un locataire ou invalidé lors d'un contrôle… Pour vous prémunir de ce genre de pratiques, nous vous recommandons fortement de faire plusieurs estimations et de comparer les différents devis. 

Comment améliorer le DPE de son bien en montagne ? Travaux et stratégies d'optimisation énergétique

L'isolation représente le levier le plus efficace pour améliorer la classe DPE d'un logement de montagne, loin devant le changement de système de chauffage.

C'est d'autant plus vrai en copropriété, où les décisions d'isolation par l'extérieur (ITE) doivent être votées en assemblée générale, ce qui rallonge les délais mais mutualise les coûts.

L'attractivité locative suit directement la performance énergétique :

• Classe A-B : argument premium, tarifs plus élevés justifiés
• Classe C-D : standard acceptable, demande stable
• Classe E-F : pénalité tarifaire, risque de vacance croissant
• Classe G : interdiction de location imminente

Avant de vous lancer, un audit énergétique permet de scénariser les travaux par ordre de priorité et d'estimer leur impact réel sur votre classement DPE.

Isolation : LA priorité pour les logements de montagne

Les déperditions thermiques par les murs et la toiture représentent jusqu'à 50 % des pertes de chaleur dans un appartement de station mal isolé (jusqu’à 30% par la toiture, 20% par les murs ou jusqu’à 15% par les planchers…).

L'isolation thermique par l'extérieur (ITE) offre les meilleurs résultats en copropriété, mais l'isolation intérieure reste une alternative pertinente pour les propriétaires souhaitant agir individuellement.

Les matériaux haute performance (laine de roche, polyuréthane, ouate de cellulose) résistent mieux aux conditions extrêmes de l'altitude que les isolants traditionnels.

Systèmes de chauffage et d'eau chaude : quelles solutions en altitude ?

En montagne, les équipements de chauffage doivent être dimensionnés pour des températures extérieures pouvant descendre sous les -15°C, ce qui exclut certaines solutions performantes en plaine comme les pompes à chaleur air-air classiques. Le choix entre chauffage individuel électrique (très pénalisant pour le DPE actuel), collectif au gaz ou aux énergies renouvelables (granulés, réseau de chaleur) dépend largement de la configuration de votre copropriété et des équipements existants.

L'impact sur le DPE est considérable : passer d'un convecteur électrique à un système de chauffage collectif performant peut faire gagner 2 classes énergétiques, ce qui peut aisément transformer une passoire thermique en logement décent. Autant dire que la réflexion mérite d'être menée à l'échelle de l'immeuble, même si les discussions en assemblée générale s'annoncent parfois longues et complexes.

Ouvertures et ventilation : pensez à bien limiter les pertes de chaleur !

Les fenêtres constituent le deuxième poste de déperdition thermique après l'isolation des murs, et leur remplacement offre un gain immédiat de confort.

Les solutions pour optimiser vos ouvertures en montagne :

• Double vitrage à isolation renforcée (VIR) : standard minimum recommandé
• Triple vitrage : pertinent pour les expositions nord ou en altitude élevée
• Menuiseries PVC ou aluminium à rupture de pont thermique
• Volets isolants : complément efficace pour les nuits froides
• VMC simple flux hygroréglable : bon compromis coût/efficacité
• VMC double flux : récupère la chaleur de l'air extrait, idéale en rénovation globale

Ces travaux d'ouvertures peuvent se réaliser appartement par appartement, sans attendre une décision collective.

Quelles aides à la rénovation énergétique pour les locations saisonnières en montagne ?

Le financement des travaux de rénovation énergétique reste le nerf de la guerre pour les propriétaires de meublés touristiques.

Les résidences secondaires sont malheureusement exclues de MaPrimeRénov' individuelle, ce qui complique sérieusement l'équation financière.
 

Bonne nouvelle cependant : MaPrimeRénov' copropriété reste accessible aux immeubles comprenant des résidences secondaires, à condition que les travaux soient votés collectivement.

Les CEE (Certificats d'économies d'énergie) constituent souvent la seule aide directement mobilisable pour une résidence secondaire, avec des montants qui varient selon les travaux et les fournisseurs d'énergie partenaires.

Certaines stations pionnières (Chamonix, Les Arcs) ont lancé des programmes innovants d'accompagnement à la rénovation énergétique :

• Diagnostic collectif gratuit à l'échelle de la copropriété
• Groupement d'achats pour réduire le coût des travaux
• Accompagnement administratif pour les demandes de subventions

Pour maximiser vos chances d'obtenir des aides, nous vous recommandons de faire réaliser un audit énergétique avant tout dépôt de dossier.

Les impacts du DPE sur la rentabilité et la fiscalité de la location saisonnière

La fiscalité des meublés touristiques a connu un véritable séisme en 2024 avec la réduction de l'abattement forfaitaire du régime micro-BIC, passé de 71 % à 50 % pour les meublés classés (et de 50 % à 30 % pour les non classés). Cette évolution pèse directement sur la rentabilité nette des locations saisonnières, d'autant plus que les charges de chauffage des passoires thermiques explosent pendant la saison hivernale. Dans ce contexte, un bon DPE devient un double avantage : il réduit les factures énergétiques (souvent à la charge du propriétaire en location saisonnière) et préserve la valeur locative du bien.

Le lien entre classe DPE et attractivité locative se renforce chaque année, notamment auprès de la clientèle familiale soucieuse de son empreinte carbone. Les locataires consultent désormais systématiquement l'étiquette énergie avant de réserver, et n'hésitent plus à négocier le tarif pour les logements mal classés. Résultat : un appartement classé D ou mieux se loue en moyenne 15 à 20 % plus cher qu'un équivalent classé F, à localisation et prestations comparables.

À moyen terme, les propriétaires de passoires thermiques s'exposent à un risque bien plus grave que la simple décote tarifaire : l'interdiction pure et simple de louer à partir de 2028 (classe G) puis 2034 (classe F).

Les risques financiers d'un mauvais DPE à anticiper :

• Perte d'accès aux plateformes de réservation dès 2028 pour les classes G
• Décote à la revente estimée entre 10 et 20 % pour les passoires thermiques
• Charges de chauffage 2 à 3 fois supérieures à un logement bien isolé
• Fiscalité alourdie sans possibilité de déduire les travaux (régime micro-BIC)

En comparaison, la location longue durée (bail classique) offre désormais un cadre fiscal plus stable, avec des possibilités de déduction des travaux de rénovation énergétique au régime réel. Cette option mérite d'être étudiée pour les propriétaires dont le bien nécessite des travaux importants.