DPE ET LOCATION SAISONNIÈRE À LA MONTAGNE : QUE FAUT-IL SAVOIR ?

Vous possédez un appartement en station de ski et vous le louez à la semaine ?

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) devient un sujet essentiel pour préparer l’avenir de votre location saisonnière.

La loi Le Meur du 19 novembre 2024 a renforcé les exigences applicables aux meublés de tourisme, avec un calendrier qu’il faut distinguer de celui de la location longue durée.

En France métropolitaine, les nouvelles demandes d’autorisation de changement d’usage pour louer en meublé touristique nécessitent un DPE classé de A à E.

À partir du 1er janvier 2034, les meublés de tourisme qui ne constituent pas la résidence principale du loueur devront atteindre une classe A, B, C ou D. Il n’existe pas d’étape générale en 2028 pour les meublés touristiques déjà exploités. [1]

À Méribel et dans les autres stations, la rénovation permet aussi d’améliorer le confort et de maîtriser les dépenses de chauffage. L’agence Saulire vous propose un tour d’horizon pour comprendre vos obligations et anticiper les travaux.

Cet article, en bref :

• La classe E minimum concerne les nouvelles autorisations de changement d’usage ; elle ne s’applique pas automatiquement à toute première mise en location.
• L’objectif pour 2034 est une classe D minimum pour les meublés concernés, hors résidence principale du loueur.
• Depuis janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité a été abaissé, ce qui améliore le résultat énergétique calculé des logements utilisant cette énergie.
• Les CEE peuvent financer certains travaux en résidence secondaire. Les autres aides dépendent fortement de l’usage du logement et de la composition de la copropriété.

DPE et location saisonnière à la montagne : pourquoi ce sujet devient-il incontournable ?

Les bâtiments anciens, les parois peu isolées et le climat froid peuvent accroître les besoins de chauffage. Une rénovation bien préparée répond donc à deux objectifs : améliorer le confort des occupants et anticiper les exigences réglementaires.

Les chiffres de la FNAIM confirment l’ampleur du sujet. Dans son étude publiée le 18 décembre 2025, 28 % des logements des communes stations de ski sont classés F ou G. En incluant la classe E, près des deux tiers du parc sont concernés.

Dans les 71 principales stations alpines analysées, près de 75 % des logements sont classés E, F ou G. Ces données précèdent la réforme de janvier 2026 : elles ne constituent pas un bilan du parc après recalcul. [2]

Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité en énergie primaire est passé de 2,3 à 1,9.

À caractéristiques identiques, la part électrique de la consommation conventionnelle exprimée en énergie primaire diminue d’environ 17,4 %. Certains logements auparavant classés F ou G peuvent ainsi obtenir une meilleure étiquette, parfois E ou mieux, selon leur situation et leur niveau d’émissions. [3]

Ce changement de calcul n’a toutefois pas réduit à lui seul les consommations réelles. Le ministère avait estimé qu’environ 850 000 résidences principales pourraient sortir du statut de passoire énergétique ; il s’agit d’une estimation nationale préalable, et non d’un résultat constaté dans les stations. Pour connaître l’effet effectif sur votre appartement, consultez son DPE ou son attestation actualisée. [3]

Vos enjeux clés en tant que propriétaire en montagne :

• Vérifier l’isolation des murs, planchers et toitures selon la position de l’appartement.
• Examiner le chauffage et la production d’eau chaude.
• Identifier les fenêtres et les défauts d’étanchéité à l’air.
• Répondre aux attentes de confort thermique des vacanciers.

Le DPE est-il calculé différemment en montagne ?

La méthode nationale est la même, mais elle tient compte de la localisation du logement. Le calcul conventionnel intègre notamment la zone climatique, l’altitude, les caractéristiques du bâtiment et les équipements. Il ne repose pas simplement sur vos factures ou sur le nombre de semaines effectivement louées. [4]

Certains seuils sont adaptés aux logements situés au-dessus de 800 mètres dans les zones climatiques concernées. Les petites surfaces bénéficient également de seuils spécifiques depuis juillet 2024. Le diagnostiqueur doit utiliser les paramètres réglementaires correspondant à votre bien.

Il n’existe donc pas de dispense générale de DPE pour les appartements en station. [4]

Le DPE est-il obligatoire pour la location saisonnière en station ?

Avant la loi Le Meur, le diagnostic de performance énergétique n’était pas systématiquement requis pour les locations saisonnières. Les obligations actuelles dépendent notamment de l’autorisation de changement d’usage et des échéances prévues par la loi.

Le critère déterminant aujourd’hui est la nouvelle demande de changement d’usage, lorsque cette autorisation est exigée localement. Le propriétaire doit alors présenter un DPE de classe A à E. La réponse ministérielle à la question n° 5598 précise que cette exigence ne remet pas en cause les autorisations déjà délivrées. [1]

Sources : réponse ministérielle n° 5598, loi Le Meur, ministère chargé du logement et DGE. [1, 3, 5]

Quels biens sont concernés par l'obligation de DPE ?

Une résidence secondaire louée en saisonnier doit être examinée au regard des règles locales de déclaration, d’enregistrement et de changement d’usage. Une déclaration de meublé et une autorisation de changement d’usage sont deux démarches distinctes.

La limite de 120 jours, éventuellement ramenée à 90 jours par délibération communale, concerne la location touristique de la résidence principale. Ce n’est pas un seuil général déclenchant l’obligation de DPE pour une résidence secondaire. L’exclusion de la résidence principale du loueur des exigences touristiques de 2034 tient à son statut, et non à une simple durée de location. [6]

Vous disposez déjà d’un DPE valide établi depuis juillet 2021 ? L’attestation disponible sur l’Observatoire DPE-Audit de l’ADEME permet de connaître la nouvelle étiquette issue du coefficient électrique de 2026. Elle conserve la date de fin de validité du diagnostic initial. [3]

N’hésitez pas à en discuter avec votre agent si vous envisagez un achat à Méribel.

Quelles sanctions en cas de non-conformité ?

Les sanctions doivent être distinguées selon l’infraction et leur date d’application. L’amende DPE de 5 000 € par local et l’astreinte de 100 € par jour relèvent de l’article L. 324-2-2 du Code du tourisme, créé par l’article 3 de la loi Le Meur. Ce dispositif entre en vigueur le 1er janvier 2034. [7]

Les règles de changement d’usage comportent leurs propres sanctions. [6, 7]

Comment les plateformes contrôlent-elles les annonces en 2026 ?

Au 30 septembre 2026, il serait inexact de présenter le téléservice national comme déjà opérationnel partout. La DGE annonce son ouverture au quatrième trimestre 2026. En attendant, les démarches locales restent applicables ; lorsqu’un numéro communal est obligatoire, il doit être utilisé dans les annonces. [5]

Les intermédiaires recueillent les déclarations réglementaires du loueur et le numéro lorsque celui-ci est requis. L’API meublés organise la transmission des données d’activité aux collectivités. Le dispositif national doit renforcer les vérifications des numéros et les possibilités de retrait des annonces, avec une période de transition pour les anciens numéros. Ces contrôles ne constituent pas une validation technique systématique du DPE par Airbnb ou Abritel. [5, 6]

Comment réaliser le DPE pour une location saisonnière à la montagne ?

Faites intervenir un diagnostiqueur certifié et assuré, qui visite le logement. Sa certification est délivrée par un organisme accrédité ; il est donc plus exact de parler de diagnostiqueur certifié que de « diagnostiqueur certifié COFRAC ». Vérifiez sa situation dans l’annuaire officiel des diagnostiqueurs immobiliers. [4]

Le rapport doit être transmis à l’ADEME et comporter un numéro d’identification. En copropriété, le DPE collectif apporte des informations utiles, mais ne remplace pas automatiquement le DPE individuel de chaque appartement. La durée de validité habituelle est de dix ans ; les anciens diagnostics réalisés avant juillet 2021 ne sont plus valables en 2026. [4]

Quelles informations et documents préparer ?

Comparez plusieurs devis et vérifiez qu’ils comprennent la visite, le rapport et sa transmission à l’ADEME. Privilégiez un professionnel habitué aux copropriétés et aux installations rencontrées en montagne.

Professionnels habilités et bonnes pratiques

Tout diagnostiqueur doit figurer dans l'annuaire officiel de l'ADEME, accessible gratuitement en ligne.

La transmission du DPE à l'observatoire ADEME n'est pas une option : c'est une obligation légale qui conditionne la validité du document. Vérifiez également la certification COFRAC.

Méfiez-vous des tarifs anormalement bas ou des diagnostics réalisés à distance sans visite du logement, car un DPE bâclé pourrait être contesté par un locataire ou invalidé lors d'un contrôle… Pour vous prémunir de ce genre de pratiques, nous vous recommandons fortement de faire plusieurs estimations et de comparer les différents devis. 

Combien coûte un DPE en station de ski ?

Pour un appartement, prévoyez à titre de budget environ 150 à 300 €, à confirmer par un devis local. Il n’existe pas de tarif réglementé ni de moyenne 2026 vérifiée propre à Méribel ou Courchevel. 

Les fourchettes sont des estimations de préparation budgétaire, pas une enquête des prix pratiqués en station. Vérifiez la TVA, les frais de déplacement et le périmètre de la prestation.

Comment améliorer le DPE de son bien en montagne ? Travaux et stratégies d'optimisation énergétique

Une meilleure performance énergétique contribue au confort et à la maîtrise des charges. L’ordre des travaux doit cependant être adapté à chaque appartement. Un logement sous toiture, un appartement d’angle et un logement entouré de locaux chauffés ne présentent pas les mêmes déperditions.

Avant de vous lancer, un audit énergétique permet de comparer des scénarios et leurs gains estimés. Viser la classe D ou mieux aide à préparer 2034 ; une classe E, F ou G appelle une analyse des travaux, sans signifier une interdiction touristique générale dès 2028.

Isolation : LA priorité pour les logements de montagne

Dans son guide « Isoler sa maison », l’ADEME donne pour une maison non isolée des ordres de grandeur de 25 à 30 % des pertes par le toit et de 20 à 25 % par les murs, soit 45 à 55 % au total pour ces deux postes. Un exemple à 30 % + 20 % donne bien 50 %, sans y ajouter les planchers. Ces repères ne sont pas des mesures applicables à tout appartement de station. [8]

L’isolation extérieure traite de nombreuses discontinuités de l’enveloppe, mais nécessite une décision collective et parfois des autorisations d’urbanisme. L’isolation intérieure peut être adaptée à certaines parois privatives ; elle réduit la surface disponible et demande une attention particulière à l’humidité et à la ventilation.

Comparaison indicative des isolants — à résistance thermique voisine de R = 4 m²·K/W, l’épaisseur théorique se calcule par e = R × λ :

Lambdas : exemples de produits ISOVER, ROCKWOOL, SOPREMA et Biofib. [9] Prix : estimations budgétaires, hors pose, finitions, membrane, ossature, livraison et adaptations en montagne ; ils ne constituent pas des tarifs garantis. Les panneaux réellement disponibles et le tassement éventuel du vrac doivent être intégrés au dimensionnement. Les usages diffèrent : les matériaux ne sont pas tous interchangeables.

Le choix doit aussi tenir compte du comportement à l’humidité, de la sécurité incendie, de l’acoustique et du support existant. Une bonne mise en œuvre compte autant que le matériau.

Systèmes de chauffage et d'eau chaude : quelles solutions en altitude ?

Dimensionnez les équipements pour le climat réel. Une pompe à chaleur n’est pas exclue par principe en montagne : il faut vérifier sa puissance et son rendement aux basses températures, son dégivrage, les besoins d’appoint et les contraintes d’installation.

La régulation, la programmation et la production d’eau chaude méritent également une étude. Remplacer un convecteur par un radiateur électrique plus récent peut améliorer le confort, sans garantir un gain important de classe DPE. Aucun changement d’équipement ne permet de promettre universellement un gain de deux classes.

Ouvertures et ventilation : pensez à bien limiter les pertes de chaleur !

Étudiez un double vitrage performant, des menuiseries adaptées, des protections nocturnes et une ventilation cohérente avec le projet d’isolation. Le triple vitrage se justifie selon l’exposition et les contraintes techniques.

En copropriété, le remplacement des fenêtres ou l’installation d’une ventilation ne peut pas toujours se décider seul : vérifiez le règlement, les parties communes, l’aspect extérieur et les autorisations nécessaires.

Quelles aides à la rénovation énergétique pour les locations saisonnières en montagne ?

Pour une résidence secondaire louée à la semaine, les CEE sont une piste majeure. MaPrimeRénov’ individuelle est réservée aux logements occupés en résidence principale. MaPrimeRénov’ Copropriété peut bénéficier à une copropriété mixte, mais exige une proportion minimale de résidences principales : les immeubles principalement touristiques sont donc souvent exclus. Les aides locales et régionales s’étudient au cas par cas. [10, 11]

Sources : guide Anah 2026, Service Public et Auvergne-Rhône-Alpes Tourisme. [12–14]

Pour MaPrimeRénov’ Copropriété, le seuil est de 75 % de lots ou, à défaut, de tantièmes dédiés à l’habitation principale, ramené à 65 % pour les copropriétés de vingt logements ou moins. L’immatriculation doit être à jour et l’assistance à maîtrise d’ouvrage est obligatoire. Un vote de travaux ne suffit donc pas à rendre un immeuble touristique éligible. [12]

En Auvergne-Rhône-Alpes, vérifiez le dispositif correspondant exactement à votre projet avant de prévoir une subvention. Il serait trompeur d’annoncer une aide régionale automatique de 1 000 à 5 000 € pour chaque résidence secondaire.

Avant de signer les devis, faites vérifier les conditions des aides et leur cumul. Le syndic et un conseiller France Rénov’ peuvent vous aider à construire le plan de financement.

Les impacts du DPE sur la rentabilité et la fiscalité de la location saisonnière

Améliorer l’isolation et la régulation peut réduire les dépenses d’exploitation, souvent supportées par le propriétaire, et améliorer le confort du séjour. L’effet sur la rentabilité dépend toutefois du coût des travaux, des consommations, du taux d’occupation et du financement.

Il n’existe pas ici de donnée vérifiée permettant d’affirmer qu’un appartement classé D se loue systématiquement 15 à 20 % plus cher qu’un appartement classé F. L’emplacement, la capacité, l’état du logement et ses prestations restent déterminants.

Pour la déclaration 2026 des revenus 2025, l’administration fiscale indique un abattement micro-BIC de 50 % pour les meublés de tourisme classés et de 30 % pour les non classés, avec des plafonds respectifs de 77 700 € et 15 000 €. Le classement touristique en étoiles est distinct de la classe DPE. [14]

Au micro-BIC, les dépenses réelles ne se déduisent pas séparément de l’abattement. Au régime réel, certaines dépenses peuvent être déduites et certains travaux doivent être immobilisés et amortis : le traitement dépend de leur nature. Une étude avec votre comptable permet de comparer les options.

Pour un appartement de station, préparez dès maintenant trois décisions : actualiser votre étiquette DPE, identifier les travaux utiles et vérifier le financement disponible. L’agence Saulire peut vous accompagner dans la réflexion sur votre projet de location ou de vente à Méribel et Courchevel La Tania.

Sources et repères de vérification

1. Assemblée nationale — réponse ministérielle à la question n° 5598.
2. FNAIM — étude sur les stations de ski, 18 décembre 2025.
3. Ministère — évolution du coefficient électrique et attestations.
4. Ministère — diagnostic de performance énergétique et textes méthodologiques.
5. DGE — API meublés et calendrier du téléservice national.
6. Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 — articles 1 et 4.
7. Loi Le Meur — article 3 : seuils et sanctions énergétiques.
8. ADEME — guide « Isoler sa maison », repères de déperditions pour une maison non isolée. Les repères dépendent du bâtiment ; la page ADEME actualisée présente une autre répartition pour les maisons d’avant 1974.
9. Fiches techniques : ISOVER GR32, ROCKWOOL Rockmur, SOPREMA polyuréthane, Biofib ouate.
10. Anah — guide des aides financières 2026.
11. Service Public — CEE.
12. Service Public — éco-PTZ Copropriétés.
13. Auvergne-Rhône-Alpes Tourisme — aides régionales, mise à jour du 18 mars 2026.
14. Impôts — régime fiscal des meublés de tourisme, déclaration 2026.