Энергетический аудит и продажа вашей недвижимости в горах

Вот что вам необходимо запомнить:

• Энергетический аудит является обязательным с момента заключения предварительного договора купли-продажи для объектов, отнесённых к классам E, F или G
• Горные объекты недвижимости подвержены климатическим воздействиям, которые ухудшают их энергетический баланс
• Целенаправленные ремонтные работы могут улучшить ваш энергетический класс и повысить стоимость вашей недвижимости на 5–15 %

Если вы планируете инвестировать, а не продавать, ознакомьтесь с нашим каталогом для покупки квартиры в Мерибеле.

Что такое «энергетический аудит»?

Энергетический аудит — это углубленная диагностика, в ходе которой оцениваются энергетические и экологические показатели здания, а затем предлагаются конкретные сценарии реконструкции. Он не ограничивается просто присвоением класса: он предоставляет покупателю подробный план действий с указанием затрат.

Не путайте его с сертификатом энергоэффективности (DPE). Диагностика энергоэффективности присваивает класс (от A до G) — и на этом всё. Аудит же идёт дальше: он выявляет слабые места здания и подробно описывает работы, необходимые для их устранения.

Ещё одно существенное отличие: результаты энергетического аудита действительны в течение 5 лет, в то время как срок действия сертификата DPE составляет 10 лет. Мы подробно рассмотрели тонкости сертификата DPE в нашей статье, посвящённой сертификату DPE и сезонной аренде недвижимости в горах.

Будет ли энергетический аудит обязательным в 2026 году?

Да, и даже раньше. С января 2025 года любой владелец, продающий объект недвижимости, отнесённый к классу E, F или G, обязан предоставить покупателю энергетический аудит, соответствующий нормативным требованиям. График внедрения этих мер ускорился в последние годы, и объекты недвижимости в горных районах находятся на первом плане.

Какие объекты недвижимости подпадают под эти требования?

Под действие этих требований подпадают отдельно стоящие дома и здания, находящиеся в единоличной собственности. Конкретно говоря, если у вас есть шале в Мерибель-Моттаре или полноценный загородный дом в Ла-Тании, эти требования касаются вас, если классификация вашей недвижимости соответствует классам E, F или G.

Квартиры в кондоминиумах пока что не подпадают под это требование. Расширение действия требования на объекты с рейтингом D запланировано на 2034 год.

Обратите внимание на ключевые даты, которые следует запомнить

1. С апреля 2023 года: обязательное требование для объектов с рейтингом F и G
2. С января 2025 года: расширение действия требования на объекты с рейтингом E
3. С 2034 года: расширение действия требования на объекты, отнесённые к классу D

Результаты энергетического аудита должны быть представлены не позднее момента заключения предварительного договора купли-продажи или подписания нотариального акта. Не позже. Забывчивость может привести к срыву сделки!

Некоторые особенности энергетического аудита для объектов недвижимости в горных районах

Недвижимость, расположенная на высоте от 1 100 до 2 000 м в регионе «3 Vallées», подвержена климатическим факторам, которые традиционный энергетический паспорт (DPE) с трудом отражает достоверно. В расчётах учитываются поправки для холодных зон, однако результат зачастую остаётся весьма строгим.

Почему? 

Потому что потребность в отоплении резко возрастает на высоте свыше 1 500 м. 

Шале в Мерибель-Моттаре (1 750 м) по объективным причинам потребляет больше энергии, чем аналогичное жилье в долине. Уменьшенное количество солнечного света на северном склоне ещё больше ухудшает ситуацию…

Традиционные строительные материалы также вызывают вопросы: 

• Дерево и камень, повсеместно используемые в горном строительстве, демонстрируют различные тепловые характеристики в зависимости от способа их применения. 
• Скатные крыши, хотя и хорошо отводят снег, иногда создают тепловые мосты, которые трудно устранить, не нарушив архитектурный облик здания.

Последний момент, который часто недооценивают: сезонное проживание. Объект, используемый 12 недель в году, демонстрирует теоретическое энергопотребление, которое значительно отличается от реального. Этот разрыв может сыграть против вас при проведении энергетического аудита. Чтобы лучше понять долгосрочные вызовы, наш анализ инвестиций в горных районах в контексте глобального потепления дает дополнительную информацию.

Что включает в себя обязательный энергетический аудит?

Нормативный энергоаудит состоит из двух неразделимых частей: полного анализа текущей энергоэффективности и предложений по работам с указанием стоимости. Ничто не остаётся без внимания.

Энергетическая диагностика для оценки «надежности» вашего объекта

Эксперт тщательно проверяет шесть ключевых аспектов: 

1. теплоизоляция (стены, полы, кровля)
2. Оконные и дверные конструкции
3. Отопление
4. Система горячего водоснабжения
5. Вентиляция
6. Освещение

Каждому пункту присваивается оценка.

В ходе аудита также выявляются тепловые мосты и нарушения воздухонепроницаемости — два наиболее распространённых недостатка в горных зданиях, построенных в 1970–1990-х годах.

Предложения по работам, от которых вам не удастся уклониться

Отчет об аудите должен содержать как минимум два сценария реконструкции: 

1. поэтапный подход (поэтапное выполнение работ) 
2. и план, предусматривающий проведение работ за один этап. 

Заявленная цель — достичь класса энергоэффективности B или, если это невозможно из-за технических или историко-культурных ограничений, класса C.

Каждый сценарий включает оценку затрат и перечень доступных мер государственной поддержки (программа «MaPrimeRénov’», сертификаты энергосбережения). Предлагаемые работы должны быть согласованы между собой и учитывать особенности существующего здания.

Кто может провести энергетический аудит… и по какой цене?

Проводить аудит могут только квалифицированные специалисты: сертифицированные диагносты, дипломированные архитекторы или специалисты с сертификатом RGE. Передача работ субподрядчикам запрещена, а выезд на объект является обязательным. Никто не может провести аудит дистанционно.

Что касается бюджета, то тарифы не регулируются. Они варьируются в зависимости от размера объекта и его технической сложности.
 

Хорошая новость: программа MaPrimeRénov' может покрыть часть расходов на энергоаудит при условии соответствия доходным критериям. Уточните эту информацию, прежде чем нанимать специалиста.

Как повысить стоимость недвижимости, несмотря на низкий класс энергоэффективности?

Класс энергоэффективности E, F или G — это не окончательный приговор. У вас есть два варианта: провести ремонт перед продажей или сделать ставку на прозрачность в ходе переговоров.

Рассмотрите возможность проведения ремонтных работ перед продажей

Некоторые инвестиции позволяют быстро окупить себя за счёт повышения окончательной продажной цены. В порядке приоритетности:

1. Утепление чердака: наиболее рентабельный вид работ, особенно в горных районах, где теплопотери через крышу достигают 30 %
2. Замена системы отопления: переход с мазутного котла на тепловой насос радикально меняет класс энергоэффективности
3. Окна с двойным остеклением и эффективная система принудительной вентиляции для завершения теплоизоляционного контура

Совместное использование программ «MaPrimeRénov’» и «CEE» позволяет снизить расходы на 30–50 % в зависимости от уровня дохода. Влияние на цену продажи составляет от 5 до 15 % прироста стоимости в зависимости от масштаба проведенных улучшений.

Соблюдайте принцип прозрачности при ведении переговоров

Не желаете проводить ремонтные работы? Действуйте методично. Предоставьте отчёт об энергоаудите уже при первом посещении, а не в момент подписания договора. Покупатели не любят неприятных сюрпризов.

Точно рассчитайте стоимость предстоящих работ и предложите переговоры о цене с учётом этих затрат. Осознанный покупатель предпочтёт скорректированную цену продавцу, который что-то скрывает.

Подчеркните то, что не отражается в отчете об энергоэффективности: расположение «у подножия лыжных трасс», вид на гору Солир, близость к подъемникам. Эти преимущества остаются решающими в регионе «3 Vallées».

Часто задаваемые вопросы: всё, что нужно знать об энергетическом аудите и продаже недвижимости в горах

Является ли энергетический аудит обязательным для продажи квартиры в туристическом комплексе в «3 долинах»?

Нет. Квартиры в кондоминиумах не подпадают под обязательный энергетический аудит. Требуется только сертификат энергоэффективности (DPE).

В чём заключается разница между сертификатом энергоэффективности (DPE) и энергетическим аудитом для объекта недвижимости в горах?

DPE присваивает класс энергоэффективности. Энергетический аудит идет дальше, предлагая сценарии работ с расчётом затрат, адаптированные к особенностям здания.

Являются ли работы, предложенные в отчете об энергоаудите, обязательными перед продажей?

Нет. Аудит информирует покупателя о возможных улучшениях, однако на продавца не возлагается никаких обязательств по проведению работ до продажи.

Будет ли энергетический аудит, проведённый в 2024 году, действителен в 2026 году?

Да. Аудит действителен в течение 5 лет с момента его проведения. Таким образом, аудит 2024 года остается действительным до 2029 года.